知識星球
資料：羅鈺婧，編輯：唐也欽，設計：張梓豪、王君奕
來源：DT財經（ID：DTcaijing）
01 北京和深圳租金靠“社畜”，上海租金靠精緻窮人
在展開更深入的研究前，讓我們先俯瞰一下這幾個城市的租房市場。
文前需要說明一下，本文提到的租金均指單室租金（單室租金=房屋總租金/臥室房間數量）。
很明顯，北京租金遙遙領先，上海與深圳相差不大，廣州則遠低於其他一線城市。那些住在北京昌平、上海寶山和深圳龍崗的年輕人，到了廣州可以輕鬆住進市中心。
筆者將各地租金落到地圖上，顏色從紅到藍，對應租金從高到低。拉出城市內的租金鄙視鏈，北上廣深各具特色。
北京和深圳比較相似，租金都緊跟著網際網路和金融行業的薪酬水漲船高。
北京的租金高地分佈在西北角和東三環，正好對應中關村、國貿、望京、西單/金融街幾大商務區。不管是聚集了今日頭條、百度等網際網路公司的中關村，蘋果、殼牌等外企佔據的國貿，因為高盛、華融等而金光閃閃的西單金融街，還是擁有阿裡巴巴、美團的望京，都用豐厚的薪酬和補貼，將公司附近的房租頂上了帝都租金鄙視鏈的頂端。
深圳的租金頭部區域則由南山和福田兩區包攬，勝在離知名企業很近，擁有一些大方的租客：南山後海聚集了騰訊、順豐、大疆等科技網際網路公司，而福田車公廟附近以招商銀行、深圳證券交易所為代表的金融業蓬勃發展。
這些地方各方面配套不一定最優秀，但憑藉著“住得近不遲到”與“加班晚不害怕”兩大硬核優勢即獲得超高溢價，只能說是“社畜”們為了多睡會兒覺的無奈選擇。
另一邊，上海和廣州的租房市場還保留著城市商業中心的尊嚴。
廣州租房的中心屬性很明顯，租金與居住享受掛鉤明顯，越來越紅火的天河區當之無愧成為租金屋脊。而往南，番禺區的華南碧桂園等中高檔住宅區，撐起了一個區的租金門面。
上海租金最貴的區域從內環向外輻射，沿二號線東到徐涇東，西至張江高科技園區——這基本也是魔都商業與活力遞減的脈絡了。得益於這些年拔地而起的購物中心，帶起一個又一個社群商業中心，讓中環外也出現了三三兩兩的租金亮點。
像筆者這樣追求隨時能獲得精緻生活的年輕人，甜品和健身兩手都要抓，肯定得住在商業中心附近，但囊中羞澀無法負擔南京西路、徐家匯這種頂級商圈的租金，只能咬咬牙犧牲通勤時間，去捧了各個外環外新商圈的場，在地圖上就是一個個租金小高峰。
02 租金與生活博弈的背後，深圳是真·奮鬥之城
都是一線城市，北上廣深的租金邏輯卻不太一樣，這引起了我們的興趣，於是我們進一步認真研究了其他要素對於租金的影響——願意為不同的資源付出租金溢價，對應不同城市年輕人迥異的生活狀態。
在選房時，白領租房族們考慮最多的應該就是通勤了，以身處上海的筆者為例，租房的首要條件就是離地鐵站不能太遠。畢竟通勤主要靠地鐵，如果步行十分鐘還不能到地鐵站，恐怕會嚴重影響工作和生活質量。距離地鐵站越近，就可以接受更高的租金。
我們計算了各個城市待租房源與其最近地鐵站的距離，並按照500米以內、500-1000米、1000-2000米、2000-5000米和5000米以上對TA們進行分類。
結果如上圖，上海租客對於地鐵距離最為敏感，每與地鐵站距離更近一檔，租金就會有較大幅度上升；北京與深圳對於地鐵距離的要求似乎不如上海那麼苛刻，只要在1000米的範圍內，近些遠些都能接受，但如果更遠些，租金會直接少去一大截。
相較起來，廣州就有些佛繫了，租金隨著地鐵站距離的變化曲線非常穩定，大家對於交通樞紐的熱情還撐不起太多溢價。筆者不禁懷疑，難道廣州開車上班更方便，所以離地鐵站近不是通勤剛需？
但查詢了下高德資料，廣州和北京、上海一起站在立體化擁堵程度極高的這一欄裡。我們只能隨意猜測，廣州人的遠距離通勤並不普遍，或者上班時間並沒有那麼漫長苛刻，所以住離地鐵站遠一些也沒有太大影響（也歡迎廣州的朋友留言解惑）。
▲圖片來源：高德地圖《2018Q3中國主要城市交通分析報告》
除了通勤，筆者在選擇租房時還會關心，周邊生活是否方便。
在這裡我們引入了DT財經城市資料庫的BLECTS指數，綜合其中對於地鐵站輻射圈的居住功能、商業功能和休閑娛樂功能的評價指數，對地鐵站輻射圈內的生活便利度進行指數化評估。
在計算了地鐵周圍房源平均租金和居住便利度的關係後，我們發現，除了深圳，其他三城的的租金和居住便利度呈現明顯的正相關。人們租更貴的房子，大機率上會享受到更好的城市資源，生活也更加舒適。
我們前面提到租金高地即名企聚集地的北京，租金與居住便利度的相關係數也達到0.61——一定程度上表明，帝都這些聚攏商務資源的地方，其他城市資源並不差。
深圳跟大家不一樣，乃真·奮鬥之城。
作為一座比較新的城市，TA各項資源的匹配度還不夠好，不管是鋼鐵森林的CBD，偏居一隅的科技園區，還是綠化滿滿的高階住宅區，都不太具有商業和生活氣息，在居住便利度評價中很難獲得高分。與此對應，付出較高租金住在公司旁邊的深圳青年們，大多沒有享受到與價格匹配的繁華資源，潛心工作才是要緊事，如果奮鬥之餘還渴望豐富便利的生活，暫時也只能指望大公司提供更多福利了。
03 懷揣5000元鉅款，去哪能實現你的租房自由？
在對各個城市評頭論足一番後，還是得為大家考慮一下到底怎麼租房的問題——這裡只能以個人偏好作為模擬條件了。
對於大多數像筆者這樣的貧困青年，雖心懷對200平米大平層的嚮往，但奈何心有餘而力不足，還是得摸著荷包，在預算範圍內謹慎選擇。
按租金區間進行統計，各個城市的租房市場結構特點一目瞭然：廣州絕大部分房子每月租金在3000元以下；北京月租金在3000元以下的房源比例格外低；租金預算調至6000元以上，在上海將擁有最多的選擇……
以5000元/月的預算，在北京實在是租不到什麼好房，那麼，到了其他一線城市呢？
在廣州，96%的房源月租金在5000元以下，而在深圳這個比例是84%——也就是說，在北京租不到像樣房子的年輕人們，南下就能獲得租房自由。
上海月租5000元以下的房源比例跟北京差不多，但可選數量高出近6成，就算得付出同樣高昂的租金，魔都青年挑起房來還是比帝都小夥伴更加自如一些。
我們將四個城市月租金在5000元左右的房源都落在了地圖上，差別挺明顯：北京、上海這個價格區間的房源較多，主要還是集中在核心地段，一路往城市邊緣開，也還是有不少選擇；深圳和廣州的房源相對來說就稀疏很多，核心地段的密度明顯更大。
每月付出5000元房租，在北上廣深分別意味著啥？細化下房源型別，各城市間的差別就更加形象生動了。
-
在北京，這意味著緊挨著故宮的東四不到20㎡的通間，朝陽和海澱裝修一般的50㎡一室戶，豐臺、石景山精裝大兩室，遙遠的房山、昌平、通州等地的豪裝三室套間。
-
上海則是靠近田子坊的25㎡老破小，內環附近的精裝一室戶，內環外裝修極不穩定的兩室戶，寶山、閔行的精裝大套房，或者是位於青浦、松江的毛坯別墅。
-
深圳樣貌好一些，基本都能住到精裝，在福田和南山的核心地段是一室戶，羅湖、鹽田和寶安中心等區域能住到兩室，而到了龍崗，不是大平層就是複式樓。
-
廣州明顯“享受度”高出一截，這個價位對應核心地段越秀南和珠江新城的精裝甚至豪裝一室戶，越秀和天河其他位置的大兩室，到了稍微外圍一些的白雲、黃埔能住到精裝/豪裝大平層，不遠處的番禺則有豪裝別墅向你招手。
想靠5000元實現租房自由、享受美好生活，京滬的同志們可能得考慮換個城市。
04 要租最合適的房？理想生活沒那麼容易
在控制預算之後，筆者根據自己的租房要求，即交通方便、生活便利，在北上廣深挑選出比較理想的待租房源，TA們滿足這些條件：①月租不超過5000元；②距離地鐵站不超過1000米；③所處地鐵站輻射圈居住便利度得分排在全城TOP 10。
廣州憑藉著低租金的巨大優勢，在較為嚴苛的條件下仍然篩選出了大量房源，租金相對來說還格外低，光從租房來看，這絕對是幸福度最高的一線城市。
在廣州的襯託下，上海與深圳的租客們竟然不那麼幸福了。
當然，首位還是屬於北京，拉出其他一線城市溜一圈，也沒有改變TA租房困難的事實，價格最貴與選擇最少都屬於帝都的租客們，所以這大概是個物以稀為貴的迴圈反覆？
分析到這裡，對指導大家租房好像也沒有太多實用價值。
倒是在一張張租房地圖背後看到了許多朋友的影子：住在公司旁邊隨叫隨到、拿著住房補貼的小Z，這兩年房租已經漲了三輪；住在城市南郊最大購物中心旁邊的小L，每天有兩小時在通勤路上；小F這兩年從市中心搬到了地鐵線路的倒數幾站……他們都是大城市青年，被調侃著貼上社畜、精緻窮人等一個個標簽。
也就是在現階段叫嚷著辛苦而貧窮的生活中，租到一間心儀的房，實實在在過上大城市的理想生活，顯得有些困難。
最後，我們繼續給出資料包，或許對大傢具體的租房需求有幫助。這個資料包包含北上廣深各個地鐵站的租金和居住便利度得分，附帶一份精心篩選出的理想房源串列，在公眾號後臺對話方塊回覆租房即可獲取資料包。
