這個房子白菜價東北小城，這些年到底發生了什麼？

本文授權轉載自：正解局（微信ID：zhengjieclub）

01 真的是白菜價，一點都不誇張

在中國，地級市有三百多個，黑龍江的鶴崗並不算起眼。

這座東北小城與俄羅斯隔江相望，總人口一百萬出頭，市區人口大概六十萬。在更深入地瞭解它之前，先看看它的房價，到底是多麼白菜。

我分別查詢了安居客、房天下、58同城等賣房平臺，總體的情況是：目前鶴崗在售的新樓盤，價格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五萬一套的價格在出售，算下來每平米不過六七百塊。

比如，在一個名為“九州松鶴”的小區，一套位於6樓的50平、一室一廳的毛坯房，總價只要1.9萬元，算下來相當於380塊一平。

鶴崗市有6個區，安居客上的資料顯示：4月份當地的二手房掛牌均價是1555元/平；均價最高的是工農區，1881元/平；最低的是南山區，只要496元/平。市場情緒是兩個字：觀望。

在房價動不動就是幾萬塊一平米，通宵排隊搶號新聞層出不窮的今天，面對鶴崗的房子，許多人的心情是：“難以置信”、“太誇張了，不敢相信。”有網友甚至稱：“正好有鶴崗的同事，說親戚家房子出租，冬天只要租客付取暖費就不收房租了。”

不過，也有不少網友說，這些便宜的房子，一般都是“棚改房”，辦房本、過戶手續麻煩，有些還沒有電梯，所以才賣得這麼便宜。然而，簡單查詢一下就可以發現，在鶴崗市中心，繁華地段，精裝修，也不過兩三千一平。

當地房價之低，還可以從一個新聞看出。

大約一個多月前，鶴崗還出了一則新聞：給新招的警察送房送車。3月5日，鶴崗公安局釋出檔案表示，只要考上當地警察，符合條件，就會送一套房、一臺車！部分名校博士生，還能每年發5萬塊，連發5年。

雖然說求賢之心，躍然紙上，但從另一個角度想，如果當地的房子像其他需要搶的城市一樣，鶴崗還會出手這麼大方嗎？

一平米的空間，堆個一兩百顆白菜不成問題。一顆白菜三四斤，一斤也就三五塊錢，用白菜價來形容鶴崗的房價，毫不誇張。

02 “斷崖式下跌”

鶴崗房價為什麼這麼低，到底發生了什麼？

根源在經濟！

鶴崗的經濟曾經一度很不錯。從資料看，近二十年來，鶴崗的GDP總體呈上升趨勢，2012年達到最頂峰357.6億元，居民可支配收入、社會保障、財政收入都有顯著改善。

但好日子在2012年結束了。

當年下半年開始，用國家統計局鶴崗調查隊、鶴崗統計局一份研究報告裡的話來說就是：鶴崗經濟呈現斷崖式下跌。

此後，鶴崗經濟總量連續兩年近10%的負增長，長期徘徊在黑龍江十三個地級市中的末尾區域。從2012年到2017年，五年時間，鶴崗的GDP總量減少了21%。

▲圖片來源：國民經略

當地的財政收入在2012年至2015年也連續四年負增長。而且“負”得有點嚇人：-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。

總體來看，老百姓的收入雖然還在增長，但增速明顯慢了。2015年，當地採掘業職工的平均工資甚至比2011年還少了6020塊！

不過幸運的是，到2016年鶴崗的經濟雖然仍呈負增長，但終於止住了劇烈下滑態勢。

03 人走了，購買力也就走

經濟不好，人也留不住，這可能才是鶴崗最棘手的問題。

從《黑龍江省統計年鑒》中可以看到：鶴崗市戶籍人口已經連續16年呈現負增長。1997年，當地人口110.9萬，2017年只有100.95萬了。近20年間總戶籍人口減少了近10萬人，人口在持續凈流出。

從當地人的反映看，鶴崗的常住人口，可能比戶籍人口還要少。一個資料可以佐證：2012年，當地小學生人數為42035人，2017年僅為26285人，5年時間，小學生人數減少了37%，這說明實際人口流失只會更加嚴重。

來自國家統計局鶴崗調查隊、鶴崗統計局2018年的一份研究報告顯示：近五年來，當地人口增長率下降呈擴大態勢，勞動力人口減少12.1%，人口持續處於凈流出狀態。

其實，整個東北的人口形勢都不太樂觀。據統計，在2014年-2017年，城區常住人口連續下降城市的前20名中，東北三省就佔了16席，鶴崗自然是其中之一。

▲圖片來源：城市進化論

人人都明白的道理：人走了，購買力也就走了。去年1月，有人在公開發表的論文中直接這樣描述鶴崗：

城市老齡化嚴重，出生率下降嚴重，城市內大多為空巢老人與留守兒童，許多外出務工的年輕人不願意再到這個沒有發展機遇的小城市。

鶴崗在中國，最多隻能算是一個三線、甚至是四線、五線的小城。

拿它和全國、東部省份相比，就能看出差距。2017年，鶴崗GDP接近283億元，城鎮常住居民人均可支配收入是2.1萬多，農村的則是接近1.4萬。

▲圖片來源：國民經略

同一年，中國城鎮居民人均可支配收入3.6萬多，農村的則是1.3萬多。也就是說，論人均，鶴崗的城裡人，比全國平均還低了1.5萬。

如果和東部發達城市比，差距就更大了。比如拿江蘇比，2017年度，江蘇有7個城市鎮居民人均可支配收入超過4萬元。在江蘇地級市中排名倒數第一的宿遷也有2.6萬多，比鶴崗多了近5000元。

鶴崗的經濟總量甚至抵不上東部發達地區的一個鎮。比如江蘇蘇州盛澤鎮2017年的GDP就有400億，比鼎盛時期的鶴崗還多了四十多億，更不用說今天了。

04 因煤而興，因煤而困

鶴崗的經濟為什麼不景氣？這與煤炭有關。

鶴崗是一座典型的煤炭資源型城市。它與雞西、雙鴨山、七臺河是黑龍江四大煤城，已探明的煤炭總儲量高達20多億噸。

多年來，當地經濟高度依賴煤炭。雖然早在2011年，鶴崗就已經被國家列為資源枯竭型城市，地方政府也是多方努力，但一煤獨大的產業結構至今沒有根本性的改變。

目前，鶴崗當地的煤炭產業依然比較“落後”：產業鏈條短、煤炭轉化基本停在洗煤、煉焦、發電等粗加工階段，精深加工產業嚴重滯後。

據媒體報道，當地的煤炭企業，效率低，冗員嚴重，曾經出現過許多令人啼笑皆非的事例，有興趣者可以自行查閱《黑龍江重工業之殤：龍煤西鋼兩大“窟窿”如何補》、《龍煤人工成本高企成巨虧黑洞 30億輸血飲鴆止渴難治本》等權威媒體報道。

而且從總體態勢上看，鶴崗與另外3個煤城的差距也在不斷拉大。拿鶴崗與雙鴨山對比就可以發現，2006年，兩城經濟總量相差38億，十年之後的2017年，相差已擴大到180億。而當年，這四個城市發展速度相差並不大。

有人在查閱1991—2014年鶴崗的各項經濟、工業資料後，得出的結論是：鶴崗已經陷入資源詛咒困境，“經濟發展對煤炭資源仍處於高依賴，發展前景並不樂觀。”

“因煤而興，因煤而困”，這句話是鶴崗的寫照。

▲2012年9月，建設中的鶴崗徵楠煤化工基地，圖片來源：新華社

當然，需要強調的是，雖然鶴崗已經存在資源詛咒的現象，但困境並非不可改變，一切事在人為。2017年，鶴崗GDP的增速達7.3%，位居黑龍江省第1位。

目前鶴崗還沒有公佈2018年的GDP、居民收入等資料。但鶴崗的市長王秋實在年初做政府工作報告時曾提及，初步統計，2018年鶴崗GDP同比增長5%，城鎮和農村居民人均可支配收入也都分別增長6.5%、7%。

看樣子當地困難的局面在慢慢緩解，但還沒有徹底緩過勁來。在這裡，我們也期待它重新崛起，雖然路還有點長。

“不用談經濟學，房子賣的出去前提是有人住，有人住的前提是當地經濟能養活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓！”當地的人一句大白話道出了鶴崗房價低的真諦。

▲網上曝光的鶴崗部分房屋價格

現在，我們假設有一個城市，那裡的房子白菜價，但是經濟有點不景氣，產業轉型還在陣痛中，收入也一般般，許多人往外跑，正在“收縮”。

而事實上，像這樣正在收縮的城市，根據首都經濟貿易大學吳康副教授的研究：2007—2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”，它們都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。

那裡的房子，你敢買嗎？